Khóa luận tốt nghiệp: Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Đặc điểm của thị trường bất động sản Môi trường đầu tư bất động sản Môi trường đầu tư bất động sản Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia Môi trường đầu tư bất động sản Australia Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Triển vọng và dự báo về thị trường bất động Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững, trong đó, đầu tư BĐS Dù mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước trường đầu tư BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng hội nhập thị trường bất động sản đã có những bước tăng trưởng và phát triển tốt, chính quyết định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam – Thực Chương 1: Tổng quan về bất động sản và môi trường đầu tư bất động Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên “Về mặt luật pháp, Bất động sản là khái niệm chỉ đất và hầu hết những kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển của cải được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các • Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi trú ngụ cho các gia • Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, • Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng… Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng  Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản thì hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. kinh doanh và các hoạt động khác.  Tính dài hạn trong kinh doanh: Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có Trong phạm vi bài viết này, “Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự Có thể nói cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và nhu cầu sử dụng đất, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai Thị trường nhà đất là nơi diễn ra các hành vi mua và gắn liền với hàng hóa đó, và là thị trường vận hành sôi động nhất, có thể coi là thành phần cơ bản của thị trường bất động sản. Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực 40% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến các thị trường khác như bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân bất động sản đồng thời cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp 1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản chịu tác động của các quy luật thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt do vậy, thị trường 3 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản luôn có các chi phí giao dịch BĐS chỉ có trong giao dịch bất động sản thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo Các công ty kinh doanh và môi giới bất động sản đã bắt đầu hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường định, có khả năng thế chấp cao cho nên thị trường bất động sản thường có liên hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có các ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế dần được 1.3 Môi trường đầu tư bất động sản tư được định nghĩa: “là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính sách ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng vi và bản chất của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị trường nhân tố - môi trường đầu tư và kinh doanh – có thể ảnh hưởng đáng kể Cũng theo World Bank , “Môi trường đầu tư của một nước là môi trường quyết định dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận và các điều kiện cho thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và các đầu vào sản xuất. tư thông qua các chính sách, pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế Ở định nghĩa này, môi trường đầu tư được nhìn nhận với góc độ mối quan hệ giữa các tác động của chính phủ và thành phần kinh tế tư nhân, đây là yếu tố quan trọng nhất và có ảnh hưởng lớn đến các yếu tố còn lại như Như vậy, chúng ta có thể hiểu môi trường đầu tư là tổng thể các môi thương mại, chính sách thị trường lao động, các quy định, cơ sở hạ tầng, các Chúng có tác động và chi phối mạnh mẽ đối với các hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải tự điều lý kịp thời trước các cơ hội đầu tư và đạt hiệu quả cao trong lĩnh vực lựa Môi trường đầu tư bất động sản Hiện tại chưa có khái niệm chính tắc về môi trường đầu tư bất động sản nhưng trong phạm vi bài viết này, môi trường đầu tư bất động sản được xem xét “là sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị, doanh của nhà đầu tư bất động trực tiếp và nhạy cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến Một môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn góp phần quan trọng để phát triển thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế của 1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản môi trường đầu tư bất động sản của mỗi quốc năng động sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở các vùng xa xôi Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng, trong khi với những động sản, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho Điều này đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản • Sự ổn định chính trị xã hội: Các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tố ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các các nhà đầu tư đi tìm những môi trường đầu tư khác có cục diện chinh trị ổn • Các chính sách pháp luật: Pháp luật là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung, cầu thể, cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai và thị trường bất công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, kinh tế và quy hoạch sử dụng đất đai, Chính phủ cũng như chính quyền các cấp còn có thể có chính sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở xã hội, điều này cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất đai. văn của thị trường bất động sản. Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trọng hơn nhiều Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy cũng là một trong những yếu công năng và mức độ tiện ích của căn nhà là yếu tố hàng đầu. Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan các ngành này và đòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế hay thúc đẩy thị Tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản chậm hơn so thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày bay, bến cảng v.v… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước với các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. triển đến đâu thì các khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là thay Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu hoặc tình trạng về bất động sản. hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản nên các giao dịch về bất động sản trên thị trường cũng tăng theo. lối sống, ngôn ngữ sẽ tạo nên ở mỗi quốc gia một môi trường đầu tư bất động Môi trường đầu tư nào có nhiều điều kiện thuận lợi hơn về cơ ràng, thông thoáng sẽ thu hút được nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài vào chính trị luật pháp kém ổn định sẽ khiến các nhà đầu tư thường do dự hơn khi 1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia 1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia có nhiều đặc điểm khiến cho bất động sản ở nước này là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản đạt tới trình độ phát triển quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản của chủ đất chỉ được buôn bán, Ở thị trường đất đai và bất động sản được giao dịch bất động sản là hoàn toàn chính thức, được đăng ký tại các cơ quan BĐS đối với những người mua nhà đầu tư và các chính sách cho vay của các có nhiều người dân sống trong các căn hộ chung cư với mức giá thấp Hầu hết các người dân sinh sống trong các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh • Yếu tố kinh tế: Australia có môi trường kinh tế và chính trị ổn định người mua nhà trong nước đang được định giá theo giá thị trường nhờ vào nhân tố này đã tạo nên tiềm năng đầu tư tuyệt vời cho các nhà đầu tư mua để Nhu cầu bất động sản tại những thành phố lớn ở Australia và nhà đầu tư bất động sản rất hấp dẫn và nhiều dân nhập cư đang xem thành phố 1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia Malaysia cũng được đánh giá là có một môi trường đầu tư bất động sản thuận lợi, thu hút nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài thu hút các nhà đầu tư quốc tế bởi khí hậu nhiều nắng, cơ sở hạ tầng kiện lý tưởng cho môi trường đầu tư bất động sản với thời tiết ấm với nhiệt độ phát triển nhanh đã hỗ trợ rất nhiều cho các nhà đầu tư địa phương và nước Các chính sách ưu đãi để tạo thuận lợi cho đầu tư nước ngoài ở cho phép có thể mua bất động sản có giá trị trên 250.000 Ringit mà không phải in phê duyệt của Ủy ban Đầu tư nước ngoài và sẽ không có quy định nào sống tại Malaysia có thể mua bất động sản cho mình với mức ước tính hàng định phân bổ suất mua và giảm giá khi mua bất động sản. giao dịch bất động sản trở nên rõ ràng và công bằng hơn với cả người mua lẫn Chính phủ Malaysia cũng đang cố gắng thu hút các nhà đầu tư cũng tạo sự thuận lợi và minh bạch trong các giao dịch mua bán bất động đầu tư nước ngoài không bị hạn chế và mức tăng vốn rất tốt, dịch vụ một môi trường đầu tư bất động sản rất hấp dẫn ở TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua nằm trong ngành bất động sản và khách sạn, so với 13% trong ngành công vốn tăng thêm của các dự án đang hoạt động tại Việt Nam trong năm 2008 đã Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết tỏ bất động sản vẫn đang là đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn đối với các nhà của London trong năm 2007 đã tăng mạnh là do có nhiều nhà đầu tư nước cao so với mức sống cũng như chất lượng bất động sản ở Việt Nam. Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà định hơn, với mức giảm giá ở hầu hết các dự án nhà ở là không đáng kể trường bất động sản Việt Nam sẽ không có những sự sụt giảm đáng kể về giá Kề từ đầu nằm 2009 thị trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại. vực này với một số lượng lớn và nhiều nhà đầu tư vẫn mong muốn đầu tư vào hình bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường đi lên, hấp dẫn hơn đối nên bị mất cân đối cung cầu và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) ”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. do các chủ đầu tư mở ra để chỉ bán sản phẩm cho mình. 2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam kinh tế Việt Nam với giới đầu tư nước ngoài đã được cải thiện so với năm Lang LaSalle, thị trường bất động sản VN 2008 được coi là đã có cải thiện về những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng. môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản và luật pháp đã được có cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài Việt Nam được điều hòa một phần bởi các dòng biển và mang nhiều yếu tố động, có điều kiện thuận lợi về tự nhiên để phát triển thị trường bất động sản vốn dồi dào và đó là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động lực của Việt Nam đang ở mức cao hơn trình độ phát triển kinh tế, có khả năng động của kỹ sư và công nhân Việt Nam cũng được đánh giá là có lợi hơn so làm ăn lâu dài của các nhà đầu tư. định ở Việt Nam là thuận lợi làm cho các nhà đầu tư yên tâm khi kinh doanh Nam của các nhà đầu kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực các nhà đầu tư nước ngoài hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như, cụ Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh bất động sản loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã được Chính phủ và các bộ, ngành một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai 2003 trường bất động sản phát triển như đưa ra hình thức đấu giá quyền sử dụng năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. và nghĩa vụ của người nước ngoài theo hướng mở rộng các quyền sử dụng nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho • Luật Kinh doanh Bất động sản Số ngày 29/6/2006 có BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ 1/7/2006 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài đến 50 năm dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư nước cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án của Nhà nước được tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà đầu tư không đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước 35 lĩnh vực đối với doanh nghiệp tư nhân và với doanh nghiệp nhà nước do thoả thuận giữa các nhà đầu tư trừ một số lĩnh vực hiện nay đang bảo lưu Luật Đầu tư cũng cam kết bảo đảm tài sản của nhà đầu động sản có đóng góp của cổ đông, công ty trong nước, nước ngoài và các hành Luật Đất đai và các Nghị định liên quan đến tài chính đất đai đã tác động đến việc quy định rõ ràng minh bạch hơn và có sự mở rộng quyền của quá trình hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản như vấn đề xác lập giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản động sản cũng đã có quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). giao dịch bất động sản sẽ được thể chế hóa và thị trường sẽ lành mạnh dễ động xây dựng; kinh doanh bất động sản vừa chính thức có hiệu lực trợ lực bất động sản hay hoạt động đầu tư khác của các công dân có ít nhất 1 quốc về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam và người tư trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện tích thu hồi để đầu cũng như muốn liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh để đầu tư làm và thậm chí các doanh nghiệp chưa có cảm nhận và thói quen sử dụng pháp Điều này đã làm cản trở đến đầu tư bất động sản bởi e) Các hạn chế và kẽ hở trong hệ thống pháp luật bất động sản quan của thị trường sẽ làm thị trường bất động sản phát triển không bình nghiệp cho rằng sự hạn chế của vốn đầu tư là do các quy định pháp luật, chính Các quy định về đầu tư bất động sản còn có một số điểm chưa rõ • Tính thiếu ổn định và khó dự báo Hệ thống luật pháp về kinh tế của xây dựng trong đó có nội dung về hoạt động kinh doanh BĐS. quy định cụ thể mức độ và hình thức xử phạt đối với các đơn vị kinh doanh đang là một rào cản không nhỏ cho công tác quản lý bất động sản. sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản vẫn đang diễn ra Hơn nữa, đối với các nhà đầu tư nước ngoài, do không được những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hóa của Nhà nước, trình độ văn hóa xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng lên rất dễ dàng thích ứng với môi trường nhịp độ làm việc trong các doanh nghiệp có nước chủ đầu tư và kỹ năng tin học, các loại thiết bị văn phòng trong công Đất đai của Việt Nam là tài sản quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia Hầu hết người dân đều coi bất động sản là nơi đầu tư tin cậy để cất giữ tài sản. thế của các sản phẩm nhà đất trong thời gian nghĩ đến "lộc" của căn nhà và khi có những điều không may, bất Trong việc điều hành các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vẫn điểm trong kinh doanh, quản lý, thủ tục hành chính giữa đối tác nước ngoài và Ví dụ, trong các liên doanh BĐS có vốn của Nhật Bản, Người Nhật rất Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến sự bất đồng trong lãnh đạo của các công ty liên doanh Bất động sản có vốn đầu tư Nhật Bản. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều cơ hội tuyển được Việt Nam đã và đang đẩy mạnh việc mở cửa nền kinh tế để đón các dòng kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ làm việc ở các khu thành thị đã khiến cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến kinh doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài Thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam đã có từ lâu, nằm rải rác trong các luật thuế và các chính sách thu tài chính khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê bất động sản, một trong những bất cập của các chính thuế thuế liên quan đến tài sản là chưa thể kiểm soát và ngăn chặn được nạn đầu cơ nhà đất. án chưa khởi công, những người đầu cơ đã mua hết các suất nhà và đất. quả là, những người có nhu cầu thực sự về nhà đất phải mua lại qua nhiều lần cao khiến cho giá thành sản xuất cao lên, các chủ đầu tư ngần ngại hơn khi bỏ vốn ra xây dựng công trình, thị trường bất động sản trầm lắng. Các giao dịch bất động sản thường có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì thế mà các ngân hàng các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất tạo điều kiện thanh toán dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư khi muốn vào đầu tư để đầu tư vào BĐS đã dễ dàng hơn trước, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay càng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát góp phần không nhỏ vào kích cầu, trong đó có thị trường bất động sản. 2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam • Yếu tố chính trị - pháp luật: Việt nam có môi trường chính trị và xã những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều mua bán sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch bất chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì nhà nước trong giao dịch tạo ra các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu hoạt động kinh doanh và có rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư vào BĐS. Nam đã có nhiều chính sách nhằm cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ các khó khăn nhằm giúp các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh có hiệu - Các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư trong hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, được quyền chủ động lựa chọn các hình thức đầu tư, địa điểm, - Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được quyền mua bán ngoại tệ ở các phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, áp phép đầu tư, đồng thời cho phép các doanh nghiệp được hưởng các ưu đãi ở - Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị người dân và nhu cầu về mặt hàng bất động sản được nâng nhanh và ổn định là tiền đề tốt để phát triển thị trường bất động sản.. bộ làm công tác đầu tư nước ngoài ở Việt Nam và đang làm việc trong ngành bất động sản và du lịch còn hạn chế, chưa được đào tạo bài bản, thiếu thông tin nên việc hướng dẫn các nhà đầu tư về luật đầu tư nước ngoài còn yếu kém, giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là thông tin không minh bạch, các luật, Luật Kinh doanh bất động sản nếu không điều chỉnh sâu và sát từ thực tế Luật Kinh doanh bất động sản chưa có cách các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp còn chuyển biến chậm, các thủ tục liên quan đến hoạt động đầu tư còn phức chi phí gia nhập thị trường của các doanh nghiệp còn lớn so với các nước với WTO, quy hoạch thiếu khả thi và yếu về chất lượng, các khu vực của thị Trước đây, theo Luật Đầu tư nước ngoài, các dự án Giấy Chứng nhận đầu tư chỉ căn cứ vào quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội và nhà đầu tư lợi dụng hình thức đầu tư dự án sân golf để được cấp phép với diện Nhà nước cần quản lý chặt chẽ các công ty tư vấn bất động sản và có chế lòng tin của các nhà đầu tư vào các công ty tư vấn, khiến môi trường đầu tư bất động sản thiếu minh bạch, gây khó khăn và tâm lý e ngại cho các nhà đầu đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời trọng đối với sự phát triển hoạt động KD BĐS có thể kể đến: Các cán bộ kỹ Hầu hết những người đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư và đang ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Cơ sở hạ tầng chưa thoả đáng và quá để hình thành một dự án và đảm bảo lợi nhuận kinh doanh cho các nhà đầu tư Hiện nay, các dịch vụ hỗ trợ đầu tư còn ở mức thấp và chưa hiệu quả, sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển đất đai và kết cấu hạ cầu đầu tư phát triển các dự án FDI và đang cản trở việc giải ngân triển khai triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản trung ở một số vùng khiến cho giá bất động sản địa điểm trung tâm tăng mạnh trong khi chưa thể khai thác hết tiềm năng của những bất động sản khác. Như vậy, mặc dù trong những năm qua môi trường đầu tư bất động sản trường đầu tư bất động sản Việt Nam trong thời gian tới nhằm thúc đẩy và 3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản cầu và những lĩnh vực hấp dẫn đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài như của thị trường bất động sản Việt Nam. Có 30% ý kiến cho rằng thị trường sẽ là “suy thoái” của thị trường như hiện nay, một số phân khúc bất động sản của thị trường tài chính cũng như các chỉ số ổn định của nền kinh tế. Biểu 4: Dự báo năm hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam (nguồn: Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2008 của Vietrees) Thị trường BĐS 2009 được dự báo sẽ là sân chơi dành cho các nhà đầu thị trường bất động sản, xây dựng một hệ thống các tiêu chí đánh giá thị Nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch và xúc tiến đầu tư vào phân khúc thị Theo nghiên cứu của VietRees, các doanh nghiệp nên đầu tư vào nhà ở tăng giá bán là loại nhà ở bình dân, trong ba tháng đầu năm, mức biến động ở Việc cải thiện môi trường đầu tư bất động sản có vai trò rất lớn từ phía cho cả đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước từ đó tạo lập môi trường đầu tư bất động sản ổn định, bình đẳng và minh bạch. tôn trọng các quy luật của thị trường bởi thị trường này liên quan đến rất Nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư vốn và kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả. hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước và làm dịch vụ công về bất động sản đồng thời phải thống nhất được với các doanh nghiệp thuộc kinh tế tư nhân, qua đó nhận biết được ý kiến của các doanh nghiệp về môi trường đầu tư để có những chính sách cải thiện phù hợp. bất động sản còn hạn chế, chưa thực sự để lại ấn tượng tốt cho các nhà đầu tư Bên cạnh việc cung cấp thông tin, luật pháp, chính sách đầu tư, cần có những tăng cường và có kế hoạch liên kết, phối hợp với các cơ quan truyền thông, giúp cho các nhà đầu tư thấy được lợi thế dài hạn từ các dự án đầu tư để từ đó Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp cho nên phát triển BĐS và vận hành thị cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, luật và nghị định hướng dẫn vẫn còn thiếu nhất dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. đầu tư năm 2005 và Luật kinh doanh Bất động sản đã được công bố và có triển các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, trong thời gian đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường quy hoạch xây dựng đô thị), các văn bản pháp lý về sự tham gia của cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS đều có một cơ quan Điều này có thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS có liên quan và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng thì các cơ quan quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp các nhà đầu tư nước ngoài, giải quyết nhanh các vấn đề khó khăn phát sinh bảo đảm được sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và áp dụng các chế tài đối với những vi phạm pháp luật của các doanh cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc thanh tra, kiểm hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế, đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản đồng thời cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản. đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. kinh tế tập trung mới có thể mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán - Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản: Các quy định của pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường và góp phần ổn định giá bất động sản là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay bất động sản theo Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính kinh tế trong bối cảnh suy giảm xuất khẩu và đầu tư FDI cũng rất quan trọng. - Cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản, đặc biệt là BĐS nhà ở, bảo đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau l2 tháng mà - Hoàn thiện chính sách thuế Để quản lý và ổn định được thị trường bất động sản thì Nhà nước phải thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người thêm với các mức thuế khác nhau và có lưu ý đến những trường hợp người có Hiện nay Chính phủ Việt Nam đã và đang cho các nhà đầu tư dựng và hoàn thiện hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản bao gồm thuế nhà đất, thuế thu nhập bất động sản đồng thời có chính sách miễn giảm thuế chẽ thì Nhà nước sẽ không quản lý được thị trường bất động sản và thị trường lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, bất động sản quá nhiều, đánh thuế cao đối với việc mua nhà ở mà không ở, thị trường bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu sản nhà đất có tính lừa đảo kích cầu ''ảo'', nâng giá bất động sản lên cao một đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải bảo đảm thực hiện đúng chính sách, công khai, Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh bất động quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu hút vốn từ thị trường chứng khoán vào các dự án kinh doanh BĐS rất phổ giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS. bị các nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá cả biến động - Chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị Lý do là bởi bất động sản có giá trị lớn, chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. hoá các thủ thục hành chính trong việc thẩm định và cấp phép, cải tiến mạnh cáo đánh giá tác động tới môi trường và quy định cụ thể các dự án được miễn quản lý các dự án đầu tư nước dự án triển khai nhanh sau khi được cấp phép và sớm đi vào hoạt động đánh giá tác động môi trường cần đơn giản theo hướng các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các dự án này về đất đai, về tài chính… cần phải có một quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và khi cấp phép các dự án sân golf gắn với đô thị, nhà nước cần phải ban hành - Đẩy mạnh hoạt động của các sàn giao dịch và cơ quan tư vấn, thẩm định giá: Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó nâng cao chất lượng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp công khai việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên sàn Đồng thời nhà nước cần quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể thống nhất cũng nhằm phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản và các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản cũng sẽ điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu BĐS đi đúng hướng hay bản thân những nhà đầu tư, người mua bất động sản cũng nhận biết được giá trị thực của hàng hóa bất động sản mà mình đó, Nhà nước cần đẩy mạnh việc tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Để thị trường bất động sản phát triển Tranh thủ tối đa các nguồn lực đầu tư cho lĩnh vực này và dành sự ưu tục hành chính, họ sẽ có sự giải thích rõ ràng và hướng dẫn được các nhà đầu tư trong việc triển khai các dự án, sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho các quản lý nhà nước trong mắt các nhà đầu tư. động sản và các nghiệp vụ liên quan như định giá, giám định BĐS, môi giới phủ yêu cầu hoàn thiện các văn bản pháp lý về hợp tác đầu tư trong lĩnh vực trong giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, xây dựng thói quen sử 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trang khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại và tình hình suy giảm kinh hiệu quả sẽ có tác động quyết định đối với các nhà quản lý DNBĐS, qua đó tư chẳng hạn như đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập doanh nghiệp cần xây dựng bộ phận thông tin thị trường và thông qua các