Luận Văn: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp”

Luận Văn: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp”

Lượt xem: 76,551Lượt tải: 4Số trang: 73

Mô tả tài liệu

Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng...

Tóm tắt nội dung

Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG 1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7 III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15 3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15 1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52 4) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát 5) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66 VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại - Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai, và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình - Cung của thị trường BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử - Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. 3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nước. đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta. Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn Điều đáng lưu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các Một vấn đề nữa là như đã nêu ở trên là thị trường BĐSNĐ cần các hoạt cao nhưng hiện nay trên thị trường này các hoạt động tư vấn và môi giới vẫn và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực được tung ra làm hoang công tác quản lí nhà nước cho đến đặc điểm tiêu dùng của người Việt, do xuất phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trường còn thấp kém. 1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất. Thị trường BĐSNĐ là một trong những thị trường quan trọng của nền của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở Thị trường BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ được huy Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà ngiên cứu và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ giời cạn cho thị trường và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây cung cầu, giá cả, cạnh trường BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các quản lí đất đai và nhà ở, thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dung đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế Thông qua hoạt động của thị trường BĐSNĐ, nhà nước tiếp tục bổ lí tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các trường BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác động tới giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong phát triển kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như thị được phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vựcđó đó. về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thị - Các chính sách pháp luật của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biến động của thị trường thị trường BĐSNĐ ổn định thỡ điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất giảm giá trị của nhà đất ở đô thị . - Vai trũ của đô thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức năng của đô thị là chuyên ngành hay tổng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá cả trên thị trường nhà đất . so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công cựng giỏ trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có sự thay đổi nhỏ của thị trường BĐSNĐ lại ảnh hưởng rất lớn đến các thị trường khác điều đó là cần thiết phải lưu ý đối với các nhà hoạch định chính ĐIỀU TIẾT VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ trương xây dựng thị trường BĐSNĐ đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại thị trường BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐSNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do đó quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động là xây dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu động phát triển vững chắc thị trường bất động sản cú sự quản lý và sự điều tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữa vai trũ chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”. Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh + Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và bảo đảm từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt phát triển quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nờn sự điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đó được đề Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các bỡnh, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà nước phù hợp với mức sống của Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng hoạch giải quyết thông thoáng thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi Xây dựng và phát triển thị trường của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nước". 2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất vai trò của nhà nước đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể triển của nhà nước đó cũng như sự hoàn thiện của thị Việt nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nước Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng pháp lí liên quan đến thị trường BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung như qui định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hoá và do đó được phép mua bán trao tuân theo những qui định của nhà nước về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi - Những qui định pháp lí về phương thức giao dịch và các chủ thể tham gia : Luật pháp ở các nước đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng gia thị trường của các chủ thể tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài hộ và quản lí BĐSNĐ, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn - Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nước : Trên thực tế không cơ quan nhà nước chuyên trách quản lí thị trưòng trường tài chính và các cơ quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định Các tổ chức quản lí của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của một nước và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. - Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay cơ quan quản lí đất đai nhà nước còn có thể thành lập một số tổ Ngoài ra nhà nước còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với các loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân cư như đô thị nhăm sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐSNĐ trên nhiều mặt làm thay đổi giá cả đất đai ở các khu vực có đường giao thông mới hoặc ở các khu mua đất đai cũng ảnh hưởng đến giá cả và động thái thị trường sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các hộ gia đình có Các cơ sở quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà nước có thể Những thông tin này một mặt làm cho thị trường BĐSNĐ có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể tham gia vì Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt người sử dụng chứ không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhưng để thị trường BĐSNĐ nói riêng và các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá được các qui luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. 3. Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản nhà đất chủ nghĩa, nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt mình, Nhà nước có thể thực hiện các chiến lược, chính sách xã hội khắc phục với đó là sản phẩm của các công ti này được nhà nước kiểm soát về giá và bán cho các đối tượng được nhà nước ưu tiên và chỉ định. 4. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản nhà đất với tư cách là người sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất. kì vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nước có thể đẩy mạnh việc quốc hữu hoá do đó giá đất mà nhà nước trung mua có ảnh hưởng nhất định đến giá Có như vậy, thị trường BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết cũng ủng hộ cách làm này, nhất là đối với các nhà nước có quyền lực lớn đối với Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nước thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi đầu đưa quĩ đất này vào giao dịch trên thị trường thị trường BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất thuận lợi cũng như hạn chế các yếu tố của thị trường BĐSNĐ làm cho nó phát THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI VÀ CÔNG TÁC lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nước. Là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức và vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, đối trọng vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát khu vực đất đai có chiến lược lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian Ảnh hưởng của dân cư đến môi trường kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành doanh cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nước. đặc biệt trong các nghành kinh tế mới được mở ra đó là tin học và dịch vụ bưu hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng sự phát triển của thị trường đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, Việt Nam Lạm phát được đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà xác định “Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trường bât động sản” là một trong động còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trường vốn, từng 4.2 Cơ sở pháp lí để thị trường bất động sản nhà đất hoạt dân có quyền xây dựng nhà ở, nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà dụng đất nhà nước giao theo qui định của pháp nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai tại các đô thị là cơ sở chắc chắn cho nhà đất được chuyển dịch trên thị trường BĐSNĐ. tổ chức kinh tế đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan nhà nước, tổ chức chính nhà nước xác lập chủ sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân( kể cả tổ Cũng với việc qui định các quyền của người sử dụng đất được quyền dụng đất, tức là nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào do nhà nước thống nhất quản lí, luật đất đai năm 1993 ghi nhận “ đất có giá”. Đây là một nội dung quan trọng thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong Tức là Việt Nam đã thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai Giá đất là công cụ kinh tế của người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với thị trường, đồng thời giá đất thể hiện nội dung kinh tế phát từ yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu từ nay nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước đánh TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT 1. Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù ở Thành Phố Hà Nội cũng có đầy đủ các đặc thù như phát triển lộn xộn, Hiện nay Hà Nội là thành phố cú quĩ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước trọng nhà ở nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân viên mới chỉ có khoảng hơn 10% các nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà dụng,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lí cho thuê và 84 biệt thự do các cơ Nguyên nhân của thực trạng này là sau khi Đảng và Nhà Nước thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đến nay chưa có cơ chế chính sách thay thế để phát triển nhà ở, nhà ở chưa được coi là hạ tầng xó hội thiết yếu trong chưa có định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự phát triển nhà Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trường Từ số liệu thu thập được và sự đánh giá chủ quan của tôi thỡ thị trường Qua khảo sát sơ bộ trên ta có thể thấy giá cả nhà đất thực sự quá cao so hiện cầu ảo tức là người mua nhà không xuất phát từ nhu cầu để ở mà chỉ để cho thị trường giá cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, không thể quản lí . Gía thị trường bị quyết định bởi những tác động tâm lí do “ các tác Sở dĩ như vậy là do tỡnh trạng đầu cơ đất đai nhà ở bởi các tư nhân Theo các nhà chuyên môn nhận định, hiện giá nhà đất tại các thành củamột số cá nhân tại các cơ quan có trách nhiệm đó làm cho những người có cơ trước khi chúng đến tay những người có nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nước ban hành và giá cả thị bất động sản nhà đất là nhà ở. chính về hướng dẫn định giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở tư nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nước. Nhà nước qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau. Trên thị trường BĐSNĐ hiện nay việc thuê nhà rất cao tuỳ theo từng là thay đổi không kịp để đáp ứng quản lí thị trường và khuyến khích kinh Điều 12 ghi “ Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển Bảng 3 :Khung giá đất hiện hành của chính phủ được qui định như Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Về giá đất dựa theo các loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của chính phủ, Hà Nội đã xây dựng được một khung giá đất của mình tạo điều kiện Nguồn : Sở Tài trường và nhà đất. Cung của thị trường bất động sản nhà đất ở của nhà nước theo báo cáo của sở nhà đất năm 2003 quĩ nhà do nhà nước Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Với số lượng nhà là quá ít đáp ứng được nhu cầu cho người dân thủ đô về chỗ ở khi điều kiên kinh tế phát triển, dân số và đời sống người dân ngày cho nhu cầu nhà ở luôn luôn tăng lên, nhất là nhà cho người nghèo, người có Các dự án về chương trình nhà ở đã và đang thực khu đô thị mới được xây dựng trong chương trình phát triển nhà Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Qua các bảng số liệu cho thấy mức cung về nhà ở trong dài hạn là rất trên thì nhà ở do các công ty xây dựng nhà của nhà nước hoặc các công ty đấu thầu xây dựng dưới sự quản lí của nhà nước hoặc theo đầu tư dưới dạng BOT. Cầu thị trường bất động sản nhà điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay đất nước đang phát triển về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh tế của người dân tăng lên nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt sẽ tăng : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà ra, thị trường nhà cho thuê hiện nay là rất cấp thiết với lượng cầu Nhà cho thuê thực ra là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như các công chức và quân nhân, khi thuyên chuyển công tác, các nhà Nhìn chung về nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn về cả mua nhà và thuê nhà trên thị trường BĐSNĐ và đa dạng về chủng loại. lợi cho các công ty kinh doanh BĐSNĐ kinh doanh trên thị trường nước ta. mua nhà ở trên thị nay đang nổi lên vấn đề chính là thị trường ngầm nổi lên và đất đai là tài sản có giá trị ước tính lớn hơn rất nhiều so với tài sản của tất cả đai và đầu tư của nhà nước; khiếu kiện nhiều nhất, đại khiếu kiện chủ yếu nhiều trường hợp, đất đai vô giá đã trở thành vô chủ, được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức có quyền sử dụng trạng quản lí đất đai như hiện nay, không những nhà nước bỏ phí những hoạch chưa đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lí đất đai, xây dựng cơ bản những đối tượng chính của thị trường tác quản lí và điều hành quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt quí trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử đụng đất tại dụng đất là nguyên nhân trực tiếp làm cho thị trường BĐSNĐ hiện nay có tỉ lệ giao dịch phi chính qui rất cao và hậu quả là nhà nước thất thu. và tác động bất lợi đến các thị trường khác trong nền kinh tế. Cùng với cơn sốt BĐSNĐ, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng tăng nhanh, trong khi cung về BĐSNĐ là có hạn và tăng chậm. các địa phương đặc biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng điểm làm ảnh Quỹ nhà ở đã được xây dựng trước đây có chất lượng và tiện nghi Tương quan giữa giá cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bình Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của nhân dân, của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng /người mà mỗi một căn hộ có giá tới tới 96% cán bộ công nhân viên chức chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, luôn đình, 33,8% muốn mua quyền sử dụng đất và xây nhà trả góp theo qui hoạch trường BĐSNĐ như hiện nay và giá bán thấp nhất một căn hộ khoảng 2,5 sự chênh lệch rất lớn giữa giá cả và thu nhập của người dân, vấn đề này sẽ Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nước. Nhà nước ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam nay, sẽ có một lượng kiều hối lớn đầu tư vào thị trường lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác và thị trường chứng khoán chưa phát vậy là do các thị trường khác vẫn chưa phát triển tương xứng sức hấp dẫn thu mua bán, chuyển nhượng đất đai nên thị trường BĐSNĐ chưa có môi trường hành đã thừa nhận đất đai có giá và là một loại hàng hoá đặc biệt. các văn bản pháp lí liên quan đến BĐSNĐ như pháp lệnh về nhà ở ban hành nhà ở và một số văn bản khác về đăng kí BĐSNĐ, định giá BĐSNĐ… đến nay đã có trên 500 văn bản pháp lí liên quan trực tiếp đến thị trường đến các hoạt động phức tạp trên thị trường Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liến với đất. nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất điều đó, chủ trương về qui hoạch đô thị không cho phép qui hoạch nhà hiện các cơn sốt về giá cả một phần là do những thông tin mập mờ về qui thống thông tin trên thị trường BĐSNĐ ở nước ta có tính chất bất đối xứng trong khi đó, các cơ quan quản lí nhà nước lại không thực hiện tốt chức năng loạn thông tin trên thị trường, làm cho tâm lí người mua bị tác động dẫn đến Gía cả nhà đất luôn ở mức cao, các dao dịch không quản lí được dẫn nền kinh tế của đất nước đang bước trong giai đoạn tăng trưởng và phát triển một thị trường không chính thức, các nhu cầu, giá của mặt hµng đều là con số Như vậy trong tỡnh trạng hiện nay với sự gia tăng của nhà đất, nhiều doanh Hậu quả là khi nhà nước phát hiện ra bị giải toả, chính những người lao động phóng mặt bằng theo qui định của nhà nước và giá cả thị trường làm cho các đến chính sách của đảng và nhà nước khó được đảm bảo. CÔNG TÁC QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG nhà nước về thị trường giao cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất.Do đó công tác của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất cũng mới chỉ dừng lại ở những công tác chuyên môn đặc thù, vì việc tổ chức thị trường BĐSNĐ là những công việc bộ máy của Sở được phân công các công tác về thực hiện các chức năng nhà nước về thực hiện, thanh kiểm tra các công tác về quản lí đất đai, nhà ở, cấp cho thuê thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các công ti kinh doanh nhà ở Việc chưa tổ chức được một thị trường chính qui đầy đủ, với trình phát triển cũng như vận hành của thị trường cũng góp phần làm cho thị Đối với nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thỡ được quản lí bởi các Hiện nay các công ti kinh doanh nhà I,II,III thực hiện chức năng quản lí nhà công cho thuê, phũng quản lớ địa chính đô thị thực hiện chức năng quản Các công ti kinh doanh nhà trực thuộc sở địa chính nhà đổi về cơ cấu tập trung các cơ quan quản lí nhà từ quận về sở địa Trên thực tế chức năng nhiệm vụ của thành phố và Sở giao cho các hoạch ban hành các qui định quản lí xây dựng và trật tự đô thị (tháng hoàn thành dự án đầu tư và thu hồi vốn của các công ty kinh doanh Nội và các đô thị có tính đối trọng sẽ được phát triển trong bán kính 50 km. với việc phát triển của Hà Nội mà còn là tiền đề góp phần phát triển kinh tế xã hội của các vùng và đô thị lân cận, đặc biệt là tam giác phát triển kinh tế 4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng là một tiền đề pháp lí cho nền tảng xây dựng và phát triển thị Việc quản lí nhà nước về đất đai còn thiếu đồng bộ, vướng mắc trong cơ chế thị trường đối vơí quản lí đất đai. số điều của pháp lệnh về thuế nhà đất theo nghị Nghị định này, mức thuế chuyển quyền sử dụng đất đai trong nông nghiệp là2% và đất ở là 4%. mức thuế này tạo cho nguồn cung trên thị trường BĐSNĐ là rất lớn. ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN Phát triển thị trường BĐSNĐ bền vững, trọng tâm tập trung là khu vực đô thị và các vùng qui hoạch phát triển trong tương lai, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - Bảo đảm thực hiện từng bước quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của dân cư đô phát triển nhà và đất ở đáp ứng mọi yêu cầu của xã hội : để bán, cho mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu; tạo ra thị trường năng động về nhà ở, đất ở, - Tăng cường vai trò của nhà nước trong việc xây dựng và quản lí nhà đất : Nhà nước có vai trò và trách nhiệm xây dựng qui hoạch, kế hoạch, dự án nhà ở, đầu tư vào kết cấu hạ tầng đô thị, đồng thời tạo ra hành lang pháp lí nhà ở thông qua các chính sách cụ thể về đất, qui hoạch, kiến trúc, giải phóng thấp, trước hết là người nghèo, các gia đình có công và các gia đình chính sách gặp khó khăn được sự hỗ trợ của nhà nước và xã hội bằng trợ cấp, cho xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị; giữa nhà ở với cây Mục tiêu cơ bản của chính sách cải tạo phát triển nhà và đất ở là thực hiện dần sự công bằng xã hội, bảo đảm cơ hội tạo lập và quyền cớ nhà ở, giảm chênh lệch quá lớn về điều kiện nhà ở trong các tầng lớp dân cư.Phát kiểu pháp, chỉnh trang khu phố cũ, cải tạo khu nhà tập thể và phát triển các Theo tôi, hiện nay chỉ một bộ phận thị trường BĐSNĐ là thị trường chính thức, còn lại chủ yếu là thị trường không chính thức và phần nhỏ là phi xây dựng kịp và đủ khuôn khổ thể chế cho thị trường, hoặc là việc gia nhập Tổng quát lại, có thể nhận định rằng thị trường BĐSNĐ nước ta còn nhỏ bé chủ yếu đối với sự phát triển của thị trường BĐSNĐ nước ta chính là thiếu Bước đầu tiên để qui phạm hoá thị trường BĐSNĐ là cùng với việc là công tác về quản lí nhà nước bao gồm : 1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hiệu quản nhất để đảm bảo thị trường BĐSNĐ hoạt động công khai và hiệu nên sự hỗn loạn trên thị trường và nhà sẽ kiểm soát được các biến động về đất hợp chưa có đầy đủ giấy tờ nhà đất hợp pháp như : Các hộ gia đình , cá nhân hiện đang sử dụng nhà đất ổn định sau ngày không có tranh trên thị trường thì chủ sở hưũ có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cầu quản lí nhà nước, tạo điều kiện để các giao dịch của thị trường BĐSNĐ Một trong những biện pháp can thiệp có hiệu của Nhà nước vào cơ chế thị trường của BĐSNĐ là công tác qui hoạch, thành tra qui hoạch và định qui hoạch phát triển đô thị phải gắn với qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch Hiện nay công tác phát triển đô thị của các thành phố mới chỉ chú ý tới cỏc tin nhà đất rằng khu vực đấy sẽ được qui hoạch thành khu đô thị mới, khu giá thị trường, điều này rừ rang cũng là một bất hợp lí, nhà nước không khống trị gia tăng) phí sử dụng hạ tầng đánh vào các chủ sở hữu nhà và đất được hưởng các giá trị gia tăng nhờ sự phát triển hạ tầng của nhà nước. Qua mấy năm thực hiện giá đất theo bảng định giá của Nhà nước, Hà khắc phục được những hạn chế của nó Nhà nước cần phải tiến hành một số - Để tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và kết quả đạt được chính xác, có thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất cho sát thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trường có - Đối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nước nên xây dựng trên cơ chế giá thị trường ( hiện đã soạn thảo trong luật đất đai sửa đổi). sẽ xác định giá đất ở một mức nào đó của giá thị trường cho những mục - Nhà nước cần xây dựng qui trình định giá đất, hướng dẫn áp dụng giống nhau (bao gồm nhà và đất) trên thị trường vào thời điểm định giá, sau Nội dung của phương pháp là so sánh giá thị trường của các lô đất có công tác định giá phải có trình độ, được đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thuế hay không và cũng phải chỉ ra được là những BĐSNĐ nào mà người chỉ Có rất nhiều mô hình định giá BĐSNĐ, một trong những mô hình được + Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở. pháp thu thập và sự định giá phải dựa trên cơ sở khác như thời gian còn lại có đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của BĐSNĐ có tác động tới - Toàn quốc được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Định giá nhà là một yếu tố quan trọng không thể thiếu được trong công tập trung của các tổ chức dịch vụ của thị trường BĐSNĐ như tư vấn định giá, dụng, ngân hàng và là nơi Nhà nước tổ chức theo hướng hoạt động của các dịch còn là nơi cung cấp các thông tin có chất lượng bảo đảm cho việc định thúc đẩy hoàn thiện các tổ chức khác của thị trường BĐSNĐ như : các tổ đại chúng do đó cần phải có vai trò của Nhà nước trong việc chỉ đạo và tổ chức thị trường BĐSNĐ có qui mô và gần gũi với đời sống nhân dân thấy được lợi ích của việc tham khảo các thông tin do nhà nước thì khi đó tự nhiên thị trường ngầm sẽ thu hẹp và các thông tin gây nhiễu loạn thị trường sẽ không còn có cơ hội phát huy tác dụng. 1. Nâng cao uy tín của thị trường bất động sản nhà đất do nhà nước tạo do nhà nước tạo lập và quản lí không thu hút được nhiều người tham các chính sách làm sao để những người hoạt động trong thị trường chính thức Để nâng cao uy tín của thị trường BĐSNĐ do nhà nước tạo lập cần các đô thị, thị trường BĐSNĐ phải có năng lực thực hiện các dự án BĐSNĐ vậy sẽ là xương sống của thị trường BĐSNĐ nước ta, có khả năng đưa các đô quan trọng trên thị trường chính khoán vì cần huy động vốn lớn, lại có uy tín kinh doanh được nể trọng do thị trường BĐSNĐ nước ta đang cất cánh trong hàng nhà nước đề xuất các cơ chế mở rộng khả năng cung cấp nguồn tài chính cho thị trường BĐSNĐ từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng để có thể nghiệp đầu tư và phát triển BĐSNĐ là nhà ở cho các đối tượng hưởng ưu đãi hàng hỗ trợ về vốn, Doanh nghiệp và người mua giao dịch trả góp Nhà nước nhà này phải kí giao ước không chuyển nhượng trong một thời gian dài và các Theo tôi trong thời gian vừa qua thị trường BĐS nhà ở hoạt gia thị trường đều không có được các thông tin chính xác. được một hệ thống thông tin phục vụ cho sự hoạt động của thị trường sẽ mang Việc tuyên truyền về thông tin pháp luật về các chính sách về đất đai và nhà ở của nhà nước cho nhân dân là vô cùng quan trọng, làm cho người dân đảm bảo về các vấn đề giá cả cũng như một sự an toàn cao về ngôi nhà, mảnh cấp thông tin cho người dân, khi có nhu cầu về một lô đất hoặc một căn nhà ở một khu vực nào đó người dân có thể đến trung tâm để mua các thông tin này đảm bảo cho sự hoạt động của thị trường BĐS. 3. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị Xây dựng một thị trường BĐS hoàn thiện vừa bảo đảm chỗ ở cho người đảm được vấn đề xã hội vừa bảo đảm các yêu cầu kinh tế, đó cũng là mục tiêu này ta sẽ có được sự bổ trợ cho nhau rất tốt về vấn đề tài chính cũng như tổ Thị trường nhà ở đang phát triển mạnh nhưng cũng như các loại hàng xây dựng các mụ hỡnh về nhà ở đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đó cũng như đảm bảo cho những người có thu nhập thấp có điều kiện tạo lập chỗ ở là một trong những giải pháp hướng tới các nhà quản lí đô thị hiện nay. nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở và đáp ứng các đầy đủ các nhu Nhà nước phải có chiến lược và kế hoạch phát triển nhà sách và mô hỡnh về nhà ở là phự hợp với việc phỏt triển một thị trường nhà ở Hiện nay nguồn tài chính cho phát triển nhà ở đô thị gồm 3 nguồn vốn nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong cả nước, vốn của các cá nhân Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở có thể phân thành ba đối tượng Những người có thu nhập thấp, có nhu cầu được đảm bảo một nhà ở Nhà ở cho người có tiềm lực kinh tế. ở. Đối với thị trường nhà ở cao cấp về phương diện quản lí cũng như tài chính, đáp ứng nhu cầu của các khách hàng có tiềm lực kinh tế nhưng vấn đề hưởng sự ưu đãi của nhà nước về bất cứ một khoản gì từ thuế thu nhập cho tới một quĩ công ích hỗ trợ nhà ở cho khu vực người có thu nhập các căn hộ sang trọng cũng là việc cần thiết vì đất nước ta đang trong nhiều đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với qui hoạch nhà đất được chuyển sách ưu tiên về sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở tập thể theo qui với những người có thu nhập thấp nhà nước phải hỗ trợ về nguồn khuyết tật của nền kinh tế thị trường, đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân. Vấn đề đặt ra là vai trũ của nhà nước không cũn như ở thời kỡ bao cấp bỏ vốn ra đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp trong đó có quy định cơ chế giải quyết cho đối tượng này trong đó đối tượng của đề án này là các cán thiểu dưới 400.000 đ / tháng và chưa được cơ quan phân nhà đất .Các căn hộ có giá thấp hơn giá thị trường là 30%, người mua sẽ trả lần đầu 70% giá trị Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở đi đôi với quyền có chỗ ở của người dân không phải là việc dễ làm, đũi hỏi sự tõm huyết, năng lực của các 4. Phát triển thị trường nhà cho là điều hoàn toàn xác đáng nhưng mong muốn có bằng được một ngôi nhà thì có thể thuê nhà ở lâu dài, phù hợp với sở thích và túi tiền của gian qua trên thị trường BĐSNĐ còn quá chênh lệch về mua bán nhà, đất Ở nước ta, công tác xây dựng nhà cho thuê chuyên nghiệp mới chỉ phục khích thị trường này nhà nước cần có các ưu đãi về thuế, quyền sử dụng đất nhưng việc tổ chức kinh doanh phải có sự kiểm soát của nhà nước như về giá cơ cấu tổ chức tốt thì cần phải có một con người tốt, và để phát huy những lực lượng cán bộ có năng lực chuyên môn để quản lí và điều tiết thị nước cần đào tạo và sớm ban hành qui chế về trung gian và đại lí Việc phát triển đất đai là nhiệm vụ của người phát triển đầu tư đất đai, xây dựng công trình và bán BĐSNĐ, kể cả đóng góp của các nhà qui cung cấp cho khách hàng nhiều ý kiến tư vấn về giá, thị trường, hiệu quả đầu Vậy để tạo lập một thị trường BĐSNĐ lành mạnh, thì đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách đào tạo và qui chế pháp lí về hoạt động các nghành Trong vấn đề quản lí và điều tiết thị trường BĐSNĐ rõ ràng chúng ta là công trong việc xây dựng được một cơ chế phù hợp vừa tôn trọng các qui luật lí của nhà nước và nhà nước sẽ thực hiện đánh thuế theo hình thức luỹ tiến ví cung rất lớn cho thị trường, hơn nữa những giao dịch BĐSNĐ trong một thời Khống chế tiêu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giá nhà rẻ cũng là một việc tư phát triển nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ cho người giàu, người trung lưu và Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường BĐSNĐ ngày càng hình thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong Tuy nhiên, nhà đất là loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà hiểu hợp phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước cùng giúp nhân dân có thể tham Hướng tới một thị trường BĐSNĐ lành mạnh phát triển, là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhà nước đã, đang và sẽ là người đóng vai trò chủ đạo trong việc điều tiết định hướng thị trường phục vụ mục đích kinh tế cũng hoạch không được chấp hành là những tiền đề cản trở cho sự phát triển đô thị thị trường một cách trật tự xây dựng các quy chế, chính sách dần tiến tới hình để là chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn hiện nay, phát triển một thị trường BĐSNĐ phục vụ cho tăng trưởng kinh tế nhưng cũng phải Những điều đó chỉ có thể làm được nhờ "bàn tay” của Nhà nước Như vậy trên quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng và xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà trong giai đoạn hiện nay quả là đang bề bộn và có nhiều việc phải Theo quan điểm của tôi việc làm cơ bản cần thiết hiện nay và cũng là dựng, đăng ký nhà đất, và đăng ký biến động đó là những việc làm không khó thiết lập trật tự thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay. Việc xây dựng có quy hoạch là tổ chức thị trường BĐSNĐ là cần đó đòi hỏi phải xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế nước ta và học tập 1.Chương trình quản lí xây dựng và phát triển đô thị thành phố Hà nội 5. Giáo trình Nguyên lí thị trường Nhà đất